导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗p>

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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