OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资(zī)者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前(qián)期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了(le)沟通(tōng)杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息(xī)技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了(le)三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了我们(men)一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同区(qū)域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪(zhuǎn)。在看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户(hù)的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的(de)管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实(shí)现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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