近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品凝神静气的意思 凝神静气是成语吗的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的凝神静气的意思 凝神静气是成语吗个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn凝神静气的意思 凝神静气是成语吗)红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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