导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历ng>

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历(lì)，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。