近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于2000克是多少斤 2000克等于多少公斤债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投(t2000克是多少斤 2000克等于多少公斤óu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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