5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。