5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎小舞去掉所有衣服是什么样子的水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报小舞去掉所有衣服是什么样子的(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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