近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

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　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēn兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口g)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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