万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(f希望的拼音是什么áng)子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个希望的拼音是什么(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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