近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(1cc的水等于多少克，1cc水是多少克guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 1cc的水等于多少克，1cc水是多少克