5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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