饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于(yú)规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在(zài)利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的(de)《关(guān)于房地(dì)产中介服务收(shōu)费(fèi)的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明900g是几斤 900g是多少毫升e='color: #ff0000; line-height: 24px;'>900g是几斤 900g是多少毫升确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适(shì)的中(zh900g是几斤 900g是多少毫升ōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同(tóng)有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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