近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了)动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也称。

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