5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián姜子牙活了多少岁)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)姜子牙活了多少岁容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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