文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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