一(yī)线城市，也不端着了。

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳取消二手房指导价的消息(xī)在房产(chǎn)圈刷屏了(le)。

　　这条消息(xī)为什么(me)这么重要(yào)？首先(xiān)二手房指导(dǎo)价(jià)被(bèi)称为“核(hé)弹级”政策，其次(cì)深(shēn)圳几乎是最后一(yī)个还在“认真”实施这条政(zhèng)策的城市，最后深(shēn)圳是房价(jià)前三的核(hé)心城市(shì)。所以，深圳的一举一动都具有风向标(biāo)意义(yì)。

　　有分析人(rén)士指(zhǐ)出，深圳(zhèn)二手房(fáng)指(zhǐ)导价如果取消，首先有利于(yú)深圳(zhèn)二(èr)手房回暖，然后(hòu)二手房(fáng)回(huí)暖有利于深圳楼市总体回暖，最后深圳楼(lóu)市回暖有利于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)疯(fēng)传“二手房指导价”正(zhèng)式结束。传言(yán)称：二手房(fáng)贷(dài)款不(bù)按官方(fāng)参考(kǎo)价（指导价(jià)），银行核定(dìng)房价以网签备案(àn)价(jià)和评估价孰(shú)低为准。

　　自此，参考价(jià)真正变成了(le)“参考(kǎo)价”。

　　目前没(méi)有看(kàn)到官方文件。据证券(quàn)时报21日消息，目前(qián)深圳多(duō)家大行表示“尚未接到正(zhèng)式(shì)通知，目(mù)前仍按参(cān)考(kǎo)价办理按揭”。所以(yǐ)还需要持续的关注。

　　易(yì)居研究(jiū)院(yuàn)研究总监严跃进认为，本次政策大概率为真，更多体现为银行贷(dài)款等领域按照新的(de)规则进行，但不会出台(tái)正式文件(jiàn)。

　　有时候，有些事情(qíng)，是(shì)不用发文件的。毕(bì)竟(jìng)可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二(èr)手房指导价横(héng)空出世。当时，深圳一口气公布了全市3595个小(xiǎo)区的参考价，很多南山、福田、宝(bǎo)安中心区(qū)的高价盘，直接(jiē)按照当时的(de)市(shì)场价(jià)打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只(zhǐ)能按照指导价来(lái)计算首(shǒu)付、发放贷款。

　　当时大家还(hái)不觉得厉(lì)害，但经历了这两年的痛苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市场价1000万的房子(zi)，如果不“指导(dǎo)”，可以首付3成(chéng)即300万；如果指导价(jià)打七(qī)折即700万，那(nà)么首付3成(chéng)210万，加(jiā)上(shàng)需要全款支(zhī)付的(de)部(bù)分，实际(jì)首(shǒu)付去到(dào)了(le)510万，相当(dāng)于首付5成了(le)（多(duō)给210万首(shǒu)付）。这直接(jiē)让(ràng)大批量买家(jiā)，失去(qù)了购房能(néng)力，相当于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行二手(shǒu)房参考价以(yǐ)后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西(xī)安(ān)、合肥、广(guǎng)州等10多个城市陆续跟(gēn)进。事实也确实证明了(le)，这(zhè)条政策的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客(kè)的(de)统计，实施二手房(fáng)指导价的10个城市，有8个挂牌价降了(le)。

　　2022年受到疫情的(de)影响(xiǎng)，二手房更是惨不忍睹。以(yǐ)2022年12月数(shù)据为例，全国(guó)70个大中城市房(fáng)价只有6个(gè)同比(bǐ)上涨，其他的(de)泥(ní)沙俱下。

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　　深(shēn)圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐有家(jiā)研(yán)究中心数据显示：成交(jiāo)量上，二(èr)手房指导价出(chū)台(tái)当(dāng)年，深圳(zhèn)二(èr)手住宅成交量同比下滑(huá)57％。2022年继续(xù)腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套，创近二十年最(zuì)低(dī)记录，相(xiāng)较2020市场(chǎng)高(gāo)峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格(gé)方面，标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产与二手房指导价发(fā)布当月相比，如今(jīn)二手房挂牌价低于(yú)及接近参(cān)考价的房源占比大(dà)幅增加(jiā)。2023年一季度(dù)，深圳各区二手房成交TOP10小区(qū)中(zhōng)，过半(bàn)成交价低于参考价(jià)。

　　只有真实(shí)经历(lì)其中的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的(de)新闻不(bù)绝于耳(ěr)。

　　据说标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产一位码农三(sān)年前高杠杆买了2套华(huá)润(rùn)城(chéng)，月供(gōng)12万，最终亏损1000万破产。据(jù)媒体(tǐ)推测，如果案例属(shǔ)实(shí)，买家的实际购房成本高达(dá)20万(wàn)/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年的房贷和持有成(chéng)本，差不多亏(kuī)损超千万。

　　深(shēn)圳一大批(pī)人这两(liǎng)年感受到(dào)了太多“心(xīn)酸(suān)”。二手房成(chéng)交量创下多年新低，学(xué)区房(fáng)神(shén)话不再，房产中介的日子难过，投资客(kè)挥(huī)泪(lèi)斩仓....

　　在(zài)稳楼市的(de)基调(diào)下，2022年以来，实(shí)施了二手房指导价的城市陆陆续续低调(diào)退出(chū)，目前只(zhǐ)有(yǒu)深(shēn)圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标(biāo)”意义明(míng)显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近(jìn)日，北京在(zài)房山区试点多子女家庭和(hé)职住平(píng)衡家庭购房(fáng)支持政(zhèng)策。上海也考(kǎo)虑(lǜ)予以多孩家庭在新房计(jì)分制度(dù)政策(cè)上的支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个(gè)大中城市商(shāng)品住宅销售价格(gé)变(biàn)动(dòng)情况(kuàng)来(lái)看，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房价格仍然是同比去年(nián)依然(rán)是下降的。

　　北(běi)京、上海已经同比增(zēng)长了，其他二线城(chéng)市如(rú)杭州、成都、南京、合(hé)肥等城(chéng)市价(jià)格都是(shì)同比(bǐ)上(shàng)涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可(kě)能更急(jí)。3月份，两部门联合发文，全面(miàn)推(tuī)动(dòng)二手房“带押过户”全国(guó)实(shí)施(shī)，这是一条被广泛好评的(de)新政。对于激(jī)活二手房(fáng)交易，具(jù)有定(dìng)海神针(zhēn)般的作用。

　　住建部部(bù)长倪虹近(jìn)日更是指出：建筑业(yè)、房(fáng)地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到(dào)常识，从字面理解一下这两(liǎng)个(gè)词，意思(sī)就(jiù)是——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上面(miàn)不就塌了嘛？压舱石如(rú)果压不住，小船不(bù)就(jiù)翻了？

　　也许(xǔ)，今年(nián)扶持(chí)楼(lóu)市的政策，还有一大(dà)波(bō)正在路上...

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