万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

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　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子p>

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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