万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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