近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及(jí)50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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