文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(d稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字é)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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