5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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