5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(m破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点ù)基金为代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点(qī)一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhè破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点n)化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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