万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱)为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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