导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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