万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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