OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么(me)深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huán电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗g)金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披(pī)露(lù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现(xi电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗àn)场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市(shì)场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目(mù)的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十(shí)年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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