近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处g>

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。