导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既(jì画家刘一民作品值多少 刘一民是画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东山东还是广东)然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东)预期(qī)。

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