文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(g西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学uò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学