“现(xiàn)在的房(fáng)地(dì)产很难再出现像(xiàng)过去(qù)十年的系(xì)统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加明显，让(ràng)机构和投(tóu)资者的(de)关注(zhù)度从板块(kuài)向单个标的(de)转移(yí)。上海利檀投资酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗(zī)董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行业来看(kàn)，无论是业绩(jì)，还(hái)是估值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复(fù)地杀(shā)到(dào)了(le)底部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道(dào)红线等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如(rú)何寻找房(fá酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗ng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了(le)半天，标(biāo)的公司(sī)出现(xiàn)爆雷(léi)的情况(kuàng)。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满(mǎn)足以下(xi酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗à)三个基(jī)准：有大的国资背景的(de)、杠杆率较(jiào)低(dī)的(de)、此(cǐ)前(qián)没有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地产(chǎn)的(de)开发资金来源，可以发现，其(qí)实(shí)银行(xíng)的(de)信贷倾(qīng)向是(shì)不(bù)太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要资金(jīn)来(lái)源来自新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新(xīn)房的(de)销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关注一下(xià)，哪(nǎ)些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的(de)房企，民营(yíng)房(fáng)企相对(duì)比较(jiào)困(kùn)难，所以整个行业出现了(le)一个(gè)很明显的分化，无论(lùn)是在(zài)销售，还是融资等(děng)各个方(fāng)面都(dōu)非常(cháng)明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在资(zī)本市场表现相对(duì)较(jiào)好，但没有国(guó)资(zī)背(bèi)景的(de)民营房企股价大多(duō)表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我(wǒ)们会特(tè)别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债率）是不是(shì)行业内(nèi)的最低水平；利(lì)润(rùn)率(lǜ)是不是(shì)行业内最(zuì)高的；融资成本(běn)是否是行业内最低的；建安成本是(shì)否也是业内最(zuì)低的；这些都是我们(men)看重的一家房企的(de)综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能够同时满足(zú)上述条件的房企(qǐ)并不(bù)多。即便是在国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发(fā)展、光明(míng)地(dì)产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较(jiào)稳(wěn)健(jiàn)特(tè)色的国央(yāng)企房企，其财(cái)务指标(biāo)称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而(ér)更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国企开始大(dà)举扩张。而这无疑(yí)又进一步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐(lè)观的预判未来市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配(pèi)置(zhì)的一家(jiā)房企进(jìn)行举例，它(tā)从(cóng)2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左右(yòu)，完(wán)全没(méi)有增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一线城市进行大举拿(ná)地(dì)，净(jìng)负债率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块(kuài)也实现了(le)快速的开盘利(lì)用率，预计今(jīn)年(nián)会(huì)有(yǒu)更多(duō)的(de)楼盘入市(shì)。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢(yíng)家”的(de)特点。一方面，在于它本身(shēn)储备(bèi)了(le)很多(duō)弹药(yào)，去年拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半在一线城(chéng)市，另(lìng)外一(yī)半(bàn)也主要集中(zhōng)在(zài)强二线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩(kuò)张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到(dào)机会时(shí)要出手，但(dàn)出手的(de)章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得(dé)太快，但(dàn)未来的两年(nián)市场没有想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的(de)扩(kuò)张速(sù)度是否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看房(fáng)企的(de)净负债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规避公司净负债(zhài)率提高到(dào)一个比(bǐ)较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国金(jīn)茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中交地产净(jìng)负(fù)债率持续(xù)居(jū)高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的同(tóng)时(shí)，也较(jiào)好地控制(zhì)了公司的扩张速度与(yǔ)净负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他(tā)们(men)是(shì)以同一(yī)筛选标准来看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度(dù)的实际表现上(shàng)，国(guó)央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道(dào)也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看(kàn)好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中(zhōng)就没有“黑(hēi)马”的(de)存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民营房企(qǐ)同(tóng)样受(shòu)到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的(de)十(shí)大(dà)流通(tōng)股东中(zhōng)新进了“中国工商银(yín)行(xíng)股(gǔ)份(fèn)有限公司－景顺长城(chéng)中国回(huí)报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募珠海(hǎi)阿(ā)巴马资产(chǎn)管理有限公(gōng)司(sī)就长(zhǎng)期(qī)持有滨江集(jí)团。根据一季报(bào)，该(gāi)资产公司(sī)的几只产品合计持(chí)有滨江集团(tuán)9543万股(gǔ)，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受(shòu)青睐(lài)，和(hé)其自身的基本面(miàn)表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年以来的(de)近三年时间，房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表(biǎo)现出较强的(de)韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现(xiàn)、销售规(guī)模(mó)、新(xīn)增(zēng)土储(chǔ)、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维(wéi)度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江集(jí)团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现(xiàn)了扣(kòu)非归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身(shēn)业(yè)绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年(nián)年(nián)报(bào)，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集团(tuán)在杭(háng)州(zhōu)的土(tǔ)储补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了(le)超一倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨江集团(tuán)更是(shì)迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司于(yú)5月10日(rì)接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地(dì)产产业(yè)链上(shàng)的中(zhōng)游环节(jié)，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤(xiān)等材料供应商，而下(xià)游应用行业(yè)主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括中介服(fú)务(wù)、家(jiā)用电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地产开(kāi)发(fā)环节与上游材料(liào)端息息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不(bù)足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅(mì)个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔法的(de)思(sī)路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性(xìng)的(de)家装家(jiā)居领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住房规模越(yuè)来越大(dà)，随着(zhe)时间的(de)增加，内(nèi)装更新的需求也会越来(lái)越多。美国过(guò)去的数(shù)据充分说明了(le)这一点(diǎn)，在新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前(qián)两位(wèi)的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线(xiàn)连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为(wèi)例，富(fù)安娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活(huó)类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌(pái)。第(dì)一(yī)季度报(bào)告显示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司(sī)一季报的(de)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，能(néng)够发现该(gāi)股(gǔ)早已成(chéng)为基金(jīn)重仓(cāng)股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公募的(de)中欧(ōu)价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和(hé)私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值派基(jī)金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地产产业链(liàn)股票(piào)还(hái)有金地集团和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年曾(céng)经风(fēng)光(guāng)一(yī)时(shí)的家(jiā)居板块也因疫情、消费(fèi)复苏进(jìn)程缓慢(màn)等(děng)多(duō)因素一度沉寂，不过(guò)好在(zài)困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志(zhì)邦家居。同一(yī)时间段，该(gāi)股年(nián)内(nèi)上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来看，无(wú)论是(shì)营收(shōu)还是归(guī)母净(jìng)利润(rùn)，公司(sī)都实现(xiàn)了同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报(bào)中他管理的广发策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两只产品(pǐn)也(yě)成为志邦家居十大(dà)流通股股东(dōng)中(zhōng)仅有的(de)两只公募(mù)。有意思的是(shì)，他似(shì)乎对于定制家居类标的(de)情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其(qí)也成为他的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外(wài)，下(xià)游的物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过这类标的(de)大多在(zài)香港上市(shì)，如(rú)何选择(zé)成(chéng)为(wèi)难题。对此，前述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举例分析：“物业(yè)服务不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希(xī)望挣的是市场化应(yīng)该挣(zhēng)的(de)钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端(duān)楼(lóu)盘占比(bǐ)是(shì)比较(jiào)高的(de)，每年(nián)到期的(de)合同里提(tí)价(jià)成(chéng)功(gōng)率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮(lún)合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正(zhèng)能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物(wù)业公司很容(róng)易(yì)一开始是(shì)挣钱的(de)，后面(miàn)因为保安这些(xiē)固定人员(yuán)成本的年(nián)度增长，不过服务没(méi)有特(tè)别好，客(kè)户没(méi)有那么(me)满意(yì)，能做(zuò)到提价难度是非常大(dà)的(de)。但是(shì)该公司能在业内做到到(dào)期之后提价率比(bǐ)较高(gāo)，这跟它的定位(wèi)和比(bǐ)较好的服务是(shì)有关系(xì)的。”他进一步强调(diào)。

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