文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)1导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗2.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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