近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？)经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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