饱受争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不(bù)低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的(de)意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价(j进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句ià)。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句(tí)高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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