5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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