饱(bǎo)受(shòu)争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用(yòng)信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具(jù)体(tǐ利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗)收取过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的(de)基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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