5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提(tí_D是什么意思，_3是什么意思)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)_D是什么意思，_3是什么意思块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待(dài)它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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