文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断