5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期为什么梅西的人缘远比c罗好或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大为什么梅西的人缘远比c罗好，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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