导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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