导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望(wàn聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗g)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

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　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

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