万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有abo文是什么意思 abo文是谁发明的(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)abo文是什么意思 abo文是谁发明的网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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