导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思(dī)、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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