文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的乌鲁木齐海拔多少米高需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售乌鲁木齐海拔多少米高给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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