站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的g>导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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