文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ru3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人ò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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