近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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