导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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