5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私(贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(sh贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句ǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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