5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的(德国有多大面积，德国相当于中国哪个省de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％）德国有多大面积，德国相当于中国哪个省，绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）德国有多大面积，德国相当于中国哪个省

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