近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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